İlk ihracında ciddi ilgi gören gayrimenkul sertifikası, yatırımcılarına farklı opsiyonlar sunuyor
Borsa İstanbul İş Geliştirme Kıdemli Uzmanı Mustafa Yıldız
TOKİ tarafından ihraç edilen Park Mavera 3 Gayrimenkul Sertifikaları, yeni bir sermaye piyasası aracı olarak 7 Nisan 2017 tarihinden itibaren Borsa İstanbul’da işlem görmeye başladı. 29-31 Mart 2017 tarihlerinde gerçekleştirilen halka arzda, toplam 143,2 milyon TL değerinde gayrimenkul sertifikasının satışı gerçekleştirildi. 42,50 TL’den satılan gayrimenkul sertifikaları yerli bireysel yatırımcılardan kayda değer bir talep gördü.
Ülkemizde gayrimenkul yatırımlarına olan yoğun ilgi, bu yeni sermaye piyasası ürününde de kendini gösterdi. Sertifikalar 4 bin 620 bireysel yerli yatırımcı tarafından satın alındı ve yatırımcıların yaklaşık yüzde 40’ını, daha önce hiç pay senedi almayıp ilk kez gayrimenkul sertifikası alarak Borsada işlem yapan yatırımcılar oluşturdu. Daha önceden pay senedi almış olmakla birlikte son bir yıldan beri pay senedi almamış yatırımcılardan gayrimenkul sertifikası alan yatırımcı sayısı ise toplam yatırımcıların yüzde 16’sını oluşturdu. İlk ihracında ciddi ilgi gören gayrimenkul sertifikası, yatırımcılarına farklı opsiyonlar sunuyor. Sertifika alan bir yatırımcı elindeki sertifikaları borsada satabilme, konuta dönüştürebilme veya vade sonunu bekleyerek nakde çevirebilme imkânlarına sahip. Sertifikaların getiri yapısı klasik finansal ürünler gibi ciddi bir finansal okuryazarlık gerektirmiyor ve yatırımcılar tam olarak neye yatırım yaptıklarını biliyorlar. Genel yapısı olarak faizsiz finans prensiplerine uygun olan sertifikalar için 23.03.2017 tarihli alınan icazet belgesinde bazı önemli detaylara da yer verilmişti. Bu kapsamda gayrimenkullerin paylara bölünerek menkul kıymet şeklinde ihraç edilmesinin, sertifikaların organize piyasalarda işlem görmesinin, halka arz edilen fonun faizsiz finans ürünlerinde değerlendirilmesinin ve inşaat ilerleme raporuna göre ihraççıya verilmesinin, asli ve tali edim işlemleri ile ceza ve geri satın alma işlemlerinin faizsiz finans prensiplerine uygun olacağı belirtilmişti. Dolayısıyla ilk gayrimenkul sertifikası ihracının, faizsiz finans prensiplerine uygun tasarlandığı söylenebilir.
Yeni İhraçlar Sektörü Geliştirecek
Sertifikaya ilişkin gelişmeler konusunda hiç şüphesiz en önemli husus fiyat. Sertifikanın dayanak olduğu konut projesi satış ofisi fiyatları ile borsa
fiyatları karşılaştırıldığında hâlihazırda bu yazının yazıldığı tarih itibariyle bir arbitraj imkânı olduğu söylenebilir. Bu kapsamda gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri gibi kurumsal yatırımcılar ve sertifikanın dayanak olduğu proje bölgesinde konut alma niyetinde olan bireysel yatırımcılar bu imkânı değerlendirebilir. Bu fırsatı doğuran borsa fiyatlarındaki düşüş aslında ilk sertifika ihracında yaşanan fiyat problemini oluşturuyor. Birçok nedene dayandırılabilecek bu düşüşün ağırlıklı olarak bu yeni ürünün yeterince tanınmamasından, içeriğinin anlaşılamamış olmasından ve vergiden dolayı bazı belirsizliklerden kaynaklandığı düşünülmektedir ki bunun gelecek ihraçları olumsuz etkilemesi olasıdır. Sertifikaların etkinliğini artırmak üzere bazı aksiyonlar alınmaya başlandı. Vakıf Yatırım Menkul Değerler A.Ş’nin piyasa yapıcı olarak atandığı Park Mavera 3 Gayrimenkul Sertifikalarında, vergisel hususların netleştirilmesine yönelik girişimlerde de bulunuldu. Ayrıca sertifikaların kredili işleme konu edilmesi ve öz kaynak olarak kabul edilmesi için gerekli düzenleme yapıldı. 29 Kasım 2017 tarihli Tebliğ değişikliğinde ise yeni ihraçları özendirecek bazı değişiklikler yapıldı. Özetle, asli edimin daha kolay yapılabilmesi ve bazı belirsizlik içeren hususların netleştirilmesi, yüklenici firmaların halka arzdan elde edilen fonlara daha kolay ulaşabilmesi hususlarında önemli iyileştirmeler yapıldı. Bu iyileştirmeler çerçevesinde yatırımcı ve ihraççı hassasiyetleri dikkate alınarak yapılacak yeni ihraçların, sektörün gelişimine önemli katkılar sağlaması beklenmektedir.
