Nisan ayının başlarında Türkiye’deki ilk Gayrimenkul Sertifikası, Borsa İstanbul’da işlem görmeye başladı. 29-30-31 Mart 2017 tarihlerinde Park Mavera III Projesi’ne ilişkin sabit fiyatla talep toplama yöntemiyle yapılan Gayrimenkul Sertifikası halka arzında, toplam 143 milyon 242 bin 425 TL değerindeki her biri 42,50 TL olan 3 milyon 370 bin 410 adet Gayrimenkul Sertifikası satışı gerçekleştirildi.
Peki, bu satışın anlamı neydi? Aslında bu satışla birlikte Türkiye’nin en önemli yatırım araçlarından biri olan gayrimenkulde yepyeni bir dönem başladı. Malum gayrimenkul Türkiye’de yaşayan herkesin yatırım yapmak istediği bir alan. 2000’li yılların başından bu yana sürekli artış gösteren gayrimenkul fiyatları, yatırımcıların ilgisini bu yöne çekti. Ancak bu ilgi gayrimenkul fiyatlarının çok hızlı bir artış göstermesine neden oldu. Fiyatlar arttıkça da pek çok oyuncu bu alanda daha fazla proje geliştirmeye başladı. İşte tam da bu nedenle, son dönemde “Acaba gayrimenkulde bir balon mu var?” sorusu sorulmaya başlandı. Aslına bakılırsa bir balon yok. Ancak yapılan tüm projeler, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde, arsa maliyetleri nedeniyle A ve A+ gelir grubuna yönelik olarak yapıldı. İşin bu noktaya gelmesi kuşkusuz dar ve orta gelir grubunun gayrimenkul sektörüne yatırım yapmasını zorlaştırdı. Geçtiğimiz aylarda başlayan Gayrimenkul Sertifikası modeli ise daha düşük rakamlarla gayrimenkule yatırım yapma fırsatı sunuyor.
Çoğunlukla çok yüksek değerli ve tek başına yatırım yapmanın zor olduğu AVM, otel, lüks konut projesi ya da karma projelerin konu olabileceği Gayrimenkul Sertifikası, projenin ilk aşamalarında küçük paylara bölünerek belli bir kısmının hisseler hâlinde satılmasına imkân tanıyor. Yani sertifikaya konu olan gayrimenkulün tamamı yerine, metrekare bazlı satın alınmasını sağlayan bir sistem. Bu da çok değerli projelere, bireysel yatırımcıların yatırım yapabilmesini sağlıyor.
Park Mavera III Projesi’nin halka arzında konsorsiyum lideri olan Vakıf Yatırım’ın Genel Müdürü Kemal Şahin satış ile ilgili olarak “Bilindiği gibi gayrimenkul sertifikalarının en önemli hedeflerinden birisi, alım gücü düşük yatırımcıların büyük çaplı gayrimenkul projelerine sermaye piyasaları üzerinden ortak olabilmeleriydi. Halka arzına ilişkin talep sonuçları değerlendirildiğinde; bireysel yatırımcılar tarafından geçilen taleplerin en büyüğünün 1,5 milyon TL, ortalama talep büyüklüğünün ise 17 bin TL seviyesinde olduğu görülmüştür.” diyordu.
Sertifika ile gayrimenkulün hangi bölümünün alındığı ve tamamının kaç sertifika ile alınabileceği tek tek belirleniyor. Böylelikle gayrimenkulün tamamının sahibi olmak isteyenler, projenin inşaatı bitene kadar belirlenen sertifika adedini toplayarak başvuruda bulunabiliyor. Diğer taraftan alınan sertifikalar istenildiği zaman nakde dönebilmekte ve herhangi bir banka veya finans kurumu üzerinden Gayrimenkul Sertifikası talebi yapılabilmekte. Bu yöntem konut sahibi olurken süreci zamana yaymak isteyen ya da kredi kullanmak veyahut faiz ödemesi yapmak istemeyen
tüketiciler için de bir alternatif oluyor. Ancak Gayrimenkul Sertifikası’nı konut edinmek için bir yöntem olarak görmek yerine bir yatırım aracı olarak düşünmek daha doğru olabilir.
GYODER Başkanı Aziz Torun, “Bu, gayrimenkul edinmekten ziyade bir finansman modeli olarak öne çıkıyor. Zira gayrimenkul almak isteyenler için alım gücüne göre konutlar ve bu konutları almak için 20 yıla kadar uzayan vadeler var. Ancak Gayrimenkul Sertifikası yeni bir model ve finansman tarafında başarılı olacağını umuyorum.” diyor.
Peki, kimler Gayrimenkul Sertifikası’na yatırım yapabilir?
Özellikle bireysel yatırımcıları hedefleyen Gayrimenkul Sertifikalarında herkes yatırımcı olabiliyor. Yani nitelikli yatırımcı olma şartı aranmıyor. Halka arz işlemi ve sonrasındaki prosedür tamamen Sermaye Piyasa Kurulu (SPK) gözetiminde gerçekleşmektedir.
Gayrimenkul projesinin yapımı ise TOKİ garantörlüğünde gerçekleştirilmektedir. Bu
konudaki yasal değişiklik, 03.08.2016 tarih ve 29790 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan
düzenleme ile son şeklini aldı ve ilk uygulaması Mart 2017 sonu itibarıyla gerçekleştirildi.
Diğer taraftan Gayrimenkul Sertifikası, kira sertifikası gibi bir menkul kıymet ve bir
çeşit bono ve tahvil olarak değerlendirilebilecek bir yatırım enstrümanı. Ancak gayrimenkulün tamamını satın almak isteyen yatırımcılarla, elindeki sertifikayı
yeterli gören ve nakit olarak geri almak isteyen yatırımcıların vergilendirilmesi belirsizlik oluşabilir.
TOKİ Gayrimenkul Sertifikaları için KDV oranını yüzde 1 olarak belirledi. Ancak bu gayrimenkulün tapusunun alınması hâlinde mümkün. Sertifikasının nakde dönüştürülmesinde KDV uygulanması çok mümkün görünmüyor.
Sektörün Gayrimenkul Sertifikaları Değerlendirmesi
Sermaye Piyasası Kurulu Ortaklıklar Finansmanı Dairesi Baş Uzmanı Başak Şahin
Sermaye Piyasası Kurulu Ortaklıklar Finansmanı Dairesi Uzman Yardımcısı Selim Can
FİNANSAL ÜRÜN ÇEŞİTLİLİĞİNİ ARTTIRACAK
Gayrimenkul Sertifikaları, geliştirilmekte olan gayrimenkul projeleri için gerekli finansman ihtiyacının yatırımcılardan elde edilen fonlarla karşılanmasına ve böylelikle yatırımcıların sertifikaların vadesi boyunca projeye ortak olmalarına olanak tanıyan bir yatırım aracıdır. Bu özelliğiyle sertifikalar, temsil ettikleri projelerdeki belirli konut ve ticari alanlara ortaklık hakkı tanıyan ve aynı zamanda projeye bağlı olarak bir vade de barındıran hibrit yapılı bir sermaye piyasası aracı olarak tanımlanabilir. Gayrimenkul Sertifikalarının borsada işlem görmeleri nedeniyle yüksek likidite sunması ve yatırımcıların tercihleri ve yeterlilikleri ölçüsünde doğrudan gayrimenkul sahibi olma veya projenin değer artışından kazanç elde etme imkânı tanıması, sertifikaların geleneksel gayrimenkul yatırımlarına kıyasla en ayırt edici özellikleri arasında gösterilebilir. Böylelikle yatırımcılar, sertifikaları karşılığında doğrudan gayrimenkul sahibi olabilecekleri gibi projedeki belirli bir bağımsız bölümü almaya gücü yetmeyen veya gayrimenkul sahibi olmayı tercih etmeyen yatırımcılar da sertifikalar kanalıyla gayrimenkul yatırımlarındaki değer artışından kazanç elde edebileceklerdir. Faizsiz finans sistemine uygun bir şekilde modellenen Gayrimenkul Sertifikaları İslami prensiplere uygun bir finansal enstrüman ve aynı zamanda katılım bankaları açısından portföy çeşitlendirmesine imkân sağlayan yeni bir araçtır. Borsada alınıp satılabilen, bu sayede likit hâle getirilen ve yüksek getiri imkânı vadeden gayrimenkul yatırımlarının sertifikalar aracılığıyla katılım bankalarının portföylerine dâhil edilebilmesinin önü açılmıştır. Gayrimenkul Sertifikalarının yaygınlaşmasıyla ülkemizde ve dünyada önemli bir yatırım aracı olarak kabul edilen gayrimenkul projelerinin menkul kıymetleştirilerek alım satıma konu edilmesi, nitelikli gayrimenkul projelerinin artmasına ve çeşitlenmesine, bunların sermaye piyasalarına entegre edilmek suretiyle finansal piyasaların derinleşmesine ve finansal ürün çeşitliliğinin artmasına katkı sağlayacaktır.
Albaraka Türk Ürün Yönetimi Müdürü Erdal Sezer:
GERÇEKÇİ BİR FİYAT OLUŞUMUNA ZEMİN HAZIRLAYACAK
Geçtiğimiz aylarda ilki gerçekleştirilen Gayrimenkul Sertifikası’nın halka arzı, incelendiğinde risklerin asgari seviyelerde olduğu görülmektedir. Projenin tamamlanmama riski hem bir garantör firma tarafından üstlenilmekte hem de ilgili projenin devlet kurumları tarafından denetleneceği görülmektedir. Küçük yatırımcıların da sertifika alımıyla, projenin getirilerinden sertifikaları oranında yararlanmasının bu sistemin en önemli faydalarından biri olduğunu görüyoruz. Gayrimenkul Sertifikalarının yeterli sayıda alımı ile aynı zamanda projede daha önce kesin olarak belirtilen dairelerin sahibi de olunabilecektir. Bu yöntemle konut fiyatlarında oluşabilecek balonun da önüne geçilebilecektir. Gayrimenkul Sertifikasının fiyatlaması Borsa İstanbul’da oluşacağından, arz-talep dengesi gerçekçi bir fiyat oluşumuna zemin hazırlayacaktır. Sertifika yoluyla konut sahibi olma imkânı aracı masrafları ve özellikle emlak sektörünün oluşturduğu suni fiyat oluşumlarından, yatırımcıyı koruyacaktır.
Kuveyt Türk Özel Bankacılık Grup Müdürü Okan Acar:
HERKESE GAYRİMENKULE YATIRIM İMKÂNI SAĞLIYOR
Türkiye’de 2017 yılında ilk defa bir yatırım aracı olarak işlem görmeye başlayan Gayrimenkul Sertifikaları ile gayrimenkul projeleri herkesin ortak olabileceği küçük paylara bölünüyor. Böylece yatırımcılar gayrimenkul alacak kadar birikime sahip olamasalar da gayrimenkul değer artışlarından yararlanabiliyor. Yatırımcılar, inşaat hâlinde olan gayrimenkuller üzerine çıkartılan bu sertifikaları peyderpey alarak kredi kullanmaya ya da birikime gerek duymadan konut sahibi olabiliyor. Beğendikleri gayrimenkulün değeri kadar sertifikaya sahip olduklarında ise konutu teslim alabiliyorlar. Bu yatırım aracı sadece gayrimenkul sahibi olmak isteyenler için değil, Gayrimenkul Sertifikaları bir hisse senedi gibi piyasada işlem gördüğünden, değer artışından para kazanmak isteyen yatırımcılar için de oldukça önemli avantajlar sunuyor.
Türkiye Finans Perakende Bankacılık Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Necati Özdeniz:
YATIRIMCIYA YÜKSEK LİKİDİTE İMKÂNI SAĞLIYOR
Gayrimenkul Sertifikaları, inşa edilmesi planlanan gayrimenkul projelerinin finansmanını sağlama amacıyla, ihraççıların bedellerini sadece bu projelerde kullanmak üzere ihraç ettikleri, nominal ve eşit değerli menkul kıymet olarak tanımlanmaktadır. Gayrimenkul Sertifikalarının en önemli özelliği yatırımcılara belirtilen sertifikaları biriktirmek suretiyle konut sahibi olma veya gayrimenkulün değer artışından yararlanma hakkı vermesidir. Büyük ve yüksek katılım tutarı gerekebilecek projelere, küçük tutarlar ile katılma ve ortak olma hakkı veren sertifikalar bu bağlamda önemli bir faizsiz sermaye piyasası aracı olarak karşımıza çıkmaktadır. İlgili sertifikaların Borsa’da işlem görmesi, yatırımcıya yüksek likidite imkânı sağlarken aynı zamanda şeffaf bir biçimde piyasa fiyatlarını görmesi, işlemleri izleyebilmesi ve gelecek yatırım planlarını da buna göre şekillendirmesini sağlamaktadır. Yatırımcıların güven anlamındaki en büyük garantisi ise sertifikaların doğrudan TOKİ garantisi altında bulunması olarak değerlendirilebilir.
Ziraat Katılım Finansal Kurumlar Yöneticisi Abdullah Altınkaya:
CİDDİ KAYNAK OLUŞTURMA POTANSİYELİNE SAHİP
Gayrimenkul Sertifikaları, inşaat ve gayrimenkul sektörü projeleri için yeni bir finansman alternatifi olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu sertifikalar, özellikle kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesinde kolaylaştırıcı bir rol oynayacaktır. Hâlihazırda ihraç edilen sertifikaların ikincil piyasa performansına bakıldığında ise, henüz yeni bir ürün olması ve sınırlı likidite ortamının etkileri gözlemlenmektedir. Uzun vadede ise yatırımcı bilincinin artması ve bilhassa faize hassas yabancı yatırımcılara bu ürünün başarılı bir şekilde anlatılması durumunda ciddi bir kaynak oluşturma potansiyeli bulunmaktadır. Bilindiği gibi İstanbul’un uluslararası bir finans merkezine dönüştürülmesi çabaları kapsamında ürün çeşitliliği oldukça önem arz eden bir husustur. Son derece yenilikçi bir ürün olan Gayrimenkul Sertifikalarının, yatırımcılar açısından risk çeşitlendirmesi imkânı tanımakla birlikte ülkemizdeki gayrimenkul projeleri için uygun bir çalışma modeli ile yapılandırıldığı görülmektedir.
Vakıf Katılım Uluslararası Bankacılık Müdürü Ahmet İlyas Çöllü:
ÜLKEMİZ İÇİN UYGUN OLDUĞUNU DÜŞÜNÜYORUZ
Gayrimenkul Sertifikaları, küçük yatırımcılara da hitap eden, faizsiz ve gayrimenkule dayalı bir sermaye piyasası aracı olması hasebiyle büyüyen bir ekonomi olan ülkemiz için çok uygun olduğunu düşündüğümüz ve yaygınlaşmasını arzu ettiğimiz bir yatırım aracıdır. Normalde devam eden veya henüz başlamamış bir inşaat projesine “topraktan” veya “kaba inşaattan” girmek yatırımcıya nasıl fiyat avantajı sağlıyorsa, Gayrimenkul Sertifikaları bu avantajlı durumu, esnek ve likit bir menkul kıymet vasıtasıyla tüm yatırımcılara sağlamaktadır. Bir bakıma, müteahhide ait olan proje geliştirme ve maliyetin çarpanıyla satma avantajı bu sertifikalarla halka arz edilmiş olmaktadır. Ev alma imkânı olmayan küçük yatırımcı da bu sertifikayla metrekare bazında emlak yatırımı yapabilecek, tasarruflarını sertifika şeklinde biriktirerek zamanla yatırımının karşılığını konut olarak alma hakkı elde edebilecektir. Kâra ve riske ortak olunduğu için katılım bankacılığı prensipleri açısından gayet uygun olan bu yatırım aracının, borsamızda işlem görüyor olması itibarıyla “katılım finans” sektörünün genel büyümesine katkı sunacağını ve devamı gelecek olan faizsiz sermaye piyasası ürünlerinin ilk örneklerinden olduğunu düşünüyoruz.
